2014년을 시작으로 또다른 10년이 새롭게 시작되고 있다. 즉, 투자 3세대의 움직임이 일어나는 시점으로 볼 수 있으 며, 평당 2,650만 원의 매각가를 기록하며 평당 3,000만 원 가까운 매각 가를 기대하는 시장으로 성장하고 있다. 기대 반 우려 반의 목소리가 많지 만, 다시금 외국계 투자자가 안정적인 서울 시장으로 진입하고 있다는 시 그널은 긍정적인 반응으로 판단된다. 단, 최근 거래가 진행 중인 대형 오 피스 빌딩의 경우 평당 매각가가 2,400~2,700만 원까지 마켓가격(Market Price) 으로 오르내리고 있으나 임대가의 매년 인상률은 연 3%를 넘기지 못 하는 점도 투자에 주요한 변수로 작용할 수 있음을 기억해야 할 것이다. 국내외 우량 임차인의 경우 기존 빌딩과 신축 빌딩을 크게 구분하고 있 다는 점과 기존 빌딩이 신축 빌딩에 비해 경쟁력이 떨어지고 있다는 점 그 리고 좋은 Location이냐? 그린 환경이냐? 도 투자 및 임차에 대한 선택에 주요한 변수가 되고 있는 점도 주목할 만한 부분이다. 실질적으로 국내 대기업의 자산관리회사의 경우 사옥, 공장, 창고, 콘도 미니엄, 리조트 등의 다양한 시설관리와 자산관리를 하고 있으며, 2000년 들어 상업용 부동산인 오피스에 국내외 투자자들의 집중투자로 외국계 자 산관리의 주요한 업무 영역이었던 PM업무가 확대되기도 하였다. 2014년 현재 국내 주요 기관투자자들의 오피스 빌딩 자산관리의 경우 외국계 PMC 가 약 50~60%를 운영, 관리하고 있으며 국내 PM사와 FM사들이 경쟁적 으로 자산관리 입찰에 참여하고 있다. 이러한 이유로 자산관리를 위한 자 산관리 운용 수수료(PM Fee)가 평균 평당 800원~1,500원에서 약 20%~30% 할인된 금액으로 경쟁적인 입찰이 진행되고 있다. 이것은 건물관리와 임차 인의 서비스 품질을 저하시키는 요인이 될 뿐만 아니라 고급 서비스(프라임 급 호텔 FM 서비스 및 Global Asset Service +)의 진입을 더디게 하고 있다.
인베스터(Investor)라고 하는 최종 의사결정자인 Equity(자기자본) 투자자가 상업용 부동산 투자를 결정하게 되는데, 우리나라의 대표적인 투자 기관 으로는 국민연금(NPS)와 각종공제회와 연기금 등이 대표적이라고 할 수 있 다. 농협과 새마을금고 등의 금융기관에서도 다양한 부동산 투자가 이루 어지고 있으며, 제1금융권인 은행과 생보사 및 민간 금융기관과 우량 기 업의 투자도 곳곳에서 나타나고 있다. 이러한 투자자들에게 다양한 상품 (오피스, 공장, 창고, 백화점 및 쇼핑몰, 호텔 등)에 대한 정보와 상품의 투자결정 을 돕기 위해 자산운용회사(Asset Management Company)들의 역할이 더욱 절실 했다. 이에 인베스트(Invest)의 의사결정을 돕는 AMC들에게 현장의 빠른 정보를 전문적으로 제공해 주는 전문 PMC(자산관리회사 Property Management Company)들의 역할이 점차적으로 증가하게 되었다. 참고로 AMC의 역할 로는 자산관리 및 업무 위탁사로 회사의 부실채권이나 부동산을 매입하여 관리하면서 출자전환, 신규자금 지원(금융 조달) 등으로 정상화시킨 이후 매 각, 처분하는 일을 전문으로 하는 기업이다. 동시에 부동산 개발, 채권추 심, 신용조사 등의 업무도 공유하게 된다. PMC의 경우 AMC가 발주한 상업용 부동산 자산의 관리, 운영 업무를 주로 하게 되며 시설 운영관리의 예산편성, 지출편성 시설관리 업체의 통제와 지휘 권한을 갖고, 가장 중 요한 임차안 유치 및 관리 업무를 진행하게 된다. 결과적으로 Investor AM → PM →FM 순으로 업무가 나뉘게 되며, 이러한 각각의 고유 기능 강화로 임차인의 근무 환경이 최적 상태가 되도록 서비스한다. 또 우량 임 차인의 유치 및 유지로 자산가치를 높일 수 있도록 협력적인 관계가 유지 되도록 한다. 최근 투자자들(Investor)의 경우 PM회사를 직접 만나 현장 임 대마케터(Leasing Manager)를 통한 시장 상황과 미래 예측에 대한 검증을 진 행하고 있다. 또한, PM사에서 투자자들에게 직접 오피스 빌딩의 대한 상 품성을 설명하는 경우 등 다양한 PM 업무의 성장이 나타나고 있다.
부동산의 가치 상승은 총 5개의 항목을 통해 이루어 낼 수 있다. 4첫째, 운영비 절감이다. 계획적인 유지관리를 통해 장비 교체비와 수선 비를 줄여 결과적으로 운영비를 절감시키는 효과를 볼 수 있다. 빌딩 운영 자의 입장에서 비용 예측의 중요성과 낭비되는 항목을 철저히 조사하여야 한다. 에너지원의 단가 추이를 살펴보면 화석연료 비용이 지속적으로 높아 져 2000년 대비 등유는 300% 이상, 도시가스는 200% 이상 요금이 상승되 었다. 대부분의 빌딩들이 이러한 한정된 에너지원인 전기와 가스를 사용함 에 따라 정부의 에너지 절감 정책에 쉽게 대응하기 어려운 상황이다. 이러 한 이유로 임차인에게 관리비 상승을 지속적으로 요구하는 것에도 한계가 있으며, 손해를 감수하고도 빈 공간의 설비 시스템이 운영되어 에너지 낭 비의 상황이 발생하기도 한다. 에너지 절감을 위해 쉽게 고효율 설비 시스 템의 교체 또는 개, 보수하여 임차인과 관리자 모두에게 만족감을 주는 경 우도 있다. 빌딩 환경에 따라 가스식, 전기식, 축열식 및 중앙 . 개별식의 적절한 조합을 구성하여 에너지 단가 변동에 대처할 수 있도록 하는 것이다. 또한, 열원 장비, 실내 측 장비, 제어 시스템 등과 통합 연계 운전을 고 려하여 투자 비용의 절감과 효율적이 운영으로 긍정적인 요인을 도출할 수 있다. 마지막으로 사용 현황에 대한 모니터링을 통해 데이터베이스를 구축 하고 시간대별, 절기별 사용 패턴을 분석할 수 있다면 단가 변동에 따른 정 밀한 에너지관리 계획을 수립할 수 있으며 Peak 전력에 대한 대응도 가능해 진다. 중 . 소형 규모 빌딩은 이러한 자동 제어 시스템이 제대로 구축되어 있지 않기 때문에 층별 냉난방 불균형이나 에너지 손실이 심한 경우가 많 고, 자동 제어가 구축된 경우라도 시스템에 포함되어 있는 다양한 에너지 절감 기능들이 현장에서 제대로 작동되지 않아 비싼 자동 제어 시스템을 원 격 제어기 정도의 수준으로 활용하고 있는 건물들이 많은 것을 볼 수 있다.