임대마케팅의 이해와 프로세스-2

4 오피스 임대가 산정방법 오피스 빌딩의 적정 임대가 산정 방법은 우리나라의 관행적 임대가 산정 방법, 비용접근법, 시장접근법, 소득접근법 등이 있으며, 국제 기준(Global Standard)을 검토하여 산정하는 경우도 있다. 국내 기업의 일반적인 방법으 로는 빌딩의 개별 특성에 대한 시장가치를 구할 수 있는 모형 개발 방향을 설정하고 기획하는 것이다. 계량경제학적 방법론(Hedonic Price Model)을 이 용하여 임대가 결정 모형을 개발하고 이를 임대가로 결정하는 것이다. 두 번째로 국제 기준에 의거한 방법으로는 임대가 산정을 위한 정보를 수집한 다. 조사 대상 빌딩을 선정한다(위치, 건물의 규모, 특성, 대중교통의 접근성, 건물 의 조건, 건물의 등급 등), 그리고 조사 내용으로 위치적 특성, 건물의 물리적 조건, 임대 규모, 전용 면적, 임대차 계약 형태, 빌딩 서비스, 공실률, 관 리비, 빌딩 경과 연수, 임차인 구성, 소유주, 하부 시장 환경 및 변화 요 인 등을 면밀히 검토하여 산정하는 방식이다.

오피스 임대가 산정은 오피스 빌딩의 가치 평가 방법을 원용할 수 있으 며, 오피스 빌딩의 가치 평가 방법에는 '비용접근법, 시장접근법, 소득접 근법' 등이 있다. 먼저, 비용접근법을 알아보자. 1) 비용접근법 ー 오피스 빌딩을 신축하는 데 소요되는 비용을 비교한 후 시장에서 적 합한 비용을 선정하여 오피스 빌딩의 가치를 추계하는 방법이다. - 현존하는 오피스 빌딩의 신축 비용과 부재 개량비 (직 · 간접 비용과 기업의 이윤 포함)를 추계한다. - 평가 시점 현재의 신축 비용에서 대상 오피스 빌딩의 감가상가액을 공제하여 계산한다. - 토지가치를 추계하여 위의 산정 결과에 합산하여 정리한다. - 주로 시장 활동이 부족하여 매매 사례 비교 상식이 유용하지 못할 때 활용되며, 주로 학교, 종교 시설, 공공시설 등 특수 목적 부동산과 같 이 소득접근법의 적용이 부적절한 경우에 유용하다. - 신축 오피스 빌딩의 경우 건축 비용과 시장가치와의 관계가 매우 직 접적이어서 신축 오피스 빌딩이나 최근에 준공된 오피스 빌딩의 가치 를 추계하는 경우 비용접근법을 적용할 수 있다. - 타당성 분석에 있어서 건축 비용과 개발 비용을 추계하는 작업에 필 수적으로 활용된다. 2) 시장접근법 - 대상 오피스 빌딩이 속해 있는 시장을 분석하고 비교 오피스 빌딩과 대상 오피스 빌딩을 비교하여 시장가치를 추계하는 일련의 과정으로, 최근에 매매되었거나 시장에 내놓은 오피스 빌딩과 비교하여 추계하는 방법이다. - 시장접근법을 이용한 가치 추계 방법 가. 대상 오피스 빌딩과 유형, 매매 시점, 규모, 위치, 용도 지역의 측 면에서 유사한 특징을 갖는 비교 오피스 빌딩의 매매 사례, 제안 가 격 등에 관한 정보 수집 나. 적절한 비교 단위를 선택하고(예를 들어 평당 가격, 노선가, 평당 비용) 각 단위에 대해 비교 분석 다. 비교 단위를 이용해 각 오피스 빌딩을 비교하고, 각 오피스 빌딩의 매매가격을 대상 오피스 빌딩에 맞추어 적정하게 수립 라. 오피스 빌딩을 비교 분석하여 구한 다양한 시산가치 또는 가치 범위 로 적정하게 수정 마. 시장접근법의 활용으로는 대상 오피스 빌딩과 유사한 비교 매매 사 례가 풍부한 경우에 유용한 방법이며, 자가 수요 주택과 같은 부동산 의 시장가치나 중소 규모의 소유자가 소유하고 있는 상업용 또는 공 업용 부동산의 경우 적절한 시산가치를 추계할 수 있음. 3) 소득접근법 - 오피스 빌딩의 기대 소득의 현재 가치로 오피스 빌딩의 가치를 추계 하는 방법이다. (직접환원법과 수익환원법이 있다) - 소득접근법을 이용한 가치 추계 방법 가. 소득의 추계 : 가능조소득(단위당 예상 임대료 X 임대 단위 수), 유효조속 (가능조소득 - 공실 및 불량 부채에 대한 충당금) 나. 영업경비의 추계 → 순영업소득 산출(유효조소득-영업경비) 다. 자본환원률의 추계 → 순영업소득을 자본환원률로 나누어 오피스 빌딩의 자산가치 추계- 소득접근법의 활용으로는 임대주택, 점포, 오피스 빌딩 등 임대용 부 동산 또는 점포 등 수익이 창출되는 부동산의 가격을 구하는 경우에 유효함.

오피스 빌딩의 임대시장 분석은 글로벌 경기와 국내 기업의 동향과 주 요 Business District의 시장 상황을 명확하게 파악할 필요가 있다. 주요 오 피스 타운을 살펴보면, 도심의 경우 대형 프로젝트들의 진행이 과거에 비 해 상당히 늘어났고, 대기업 등 우량 기업의 이전수요가 강남이나 기타 지역에 비해 장기적인 시점으로 한 번씩 일어나는 특징을 가지고 있다. 강남 지역의 경우 글로벌 경기 동향에 가장 민감한 시장으로 Subprime Mortgage Loan 사태 발생 시 공실률이 10%까지 육박했던 것을 보면 그 실태를 짐작할 수 있을 것이다. 여의도 시장의 경우는 금융권의 잦은 이 동이 많이 없기 때문에 건물의 매각과 공급에 따른 영향이 크게 나타나고 있다. 

1) 오피스 임대시장 분석 주요 수요 유발 요인을 분석한다. 글로벌 경기, 지역 경제, 고용 증가 요인 및 창업, 퇴출 기업 등을 통해 오피스 시장 동향을 파악한다. 시장 현황 분석으 로는 주요 대상 지역의 오피스 임대료, 공실률, 소규모지만 전대(Sub Lease) , 임 대면적 축소 및 중도 해지 예정 면적과 일부 반환 면적 등도 면밀히 파악한다. 오피스 공급량 분석은 기존 공급, 계획 중이거나 건설 중인 공급 계획을 통해 공급량을 파악하고 리모델링 수요 및 기타 용도에서 오피스로 전환되는 물건 조사, 오피스가 호텔이나 기타 용도로 멸실 또는 변경되는 물량도 파악한다. 2) 오피스 특성 분석 물리적, 법적, 입지적, 경제적 및 재무적 측면의 특성을 분석한다. · 해당 빌딩의 등급 설정과 규모, 권역, 입지, 주변 시장과의 융합 및 독점적 특 징을 부여할 수 있도록 한다. 해당 오피스 빌딩 준공연도, 위치, 규모, 건 물의 설비 및 각종 시설물의 특장점 등을 조사 분석한 자료를 준비한다. 3) 오피스 권역 분석 오피스의 주요 권역에 대한 지역 특성 분석(도심, 강남, 여의도, 기타 지역) 에 대한 권역별 특성과 주요 공급 분석, 임차인 분석을 통해 예정 임차인 파악을 준비하도록 한다. 예를 들어 여의도의 경우 FIRE(Financial Insurance Real Estate)의 업종 분포 등을 살펴본다. 직접적인 경쟁요인을 분석한다. 업무수행의 효율성, 관련업종의 집중 도, 집적효과, 위치 확인을 통한 용이성을 파악한다. 또한, 관련 업종의 집중도에 대한 설문조사를 실시하여 임차인의 의견 수렴과 주요 Tenants needs를 파악하여 효과적인 서비스를 제공하여 임차인을 유치할 수 있다.